リビング椿（イエステーション松山城南店）へ寄せられる「不動産売却のよくある質問」をご紹介します。

勿論、売却可能です。満室になっていない物件でも、満室想定利回りを考えて買主様には物件紹介していきます。

弊社の実績では外壁工事が必要になる前、あるいは入居率が下がりそうな前にご売却をされる売主様が多いです。

最も多いのは、鉄筋コンクリート造の収益物件です。理由は、金融機関の借出年数を長くとる事が可能だからです。次に鉄骨造、軽量鉄骨、木造の順になります。但し、木造のアパートは敷地が広いので、それを好んで積極的にお探しの方もいらっしゃいます。

はい。正直、築年数が新しい程、買主様は借入期間を長くとる事ができますので買主様は増えます。それと建築基準法の旧耐震基準前（1981年5月末以前）の建物は金融機関の融資が厳しく、売却しずらい傾向があります。

銀行金利が低い時、物件の入居率が高い時、同エリアに売物件が少ない時が考えられます。

弊社の実績では、愛媛県にお住まいの方が7割位で、残り2割が中・四国にお住いの方。残り1割が東京・大阪等の方です。以前よりも県外在住の方が購入されるケースが少なくなりました。

勿論、オーナーチェンジのままご売却は可能です。もし、賃借入の退居が決まっているならば、退居後に売却した方が良いかもしれません。高く売れるからです。

数年前と比較して、金融機関様の融資姿勢はかなり厳しくなっており、売却価格に影響しております。購入自己資金の2～3割を求められるようになっています。但し、今までに実績のあるお客様は審査基準も異なりますので、良い買主様をご紹介できればと思います。

月額の収益が発生する不動産は全て収益物件になりますので、ご売却のお手伝いをさせていただきます。

弊社は不動産売買に特化した会社の為、賃貸・管理スタッフを多く抱えておりません。会社の収益増大を考えると、管理業務も大切ですが、現在の弊社の状態ではオーナー様に満足のいくサービスをご提供できませんので、専門の会社にお任せしています。又、管理会社を特定化しない事で、ご売却をスムーズに実現したい理由も兼ねております。

現在所有しているアパートが古く、そのまま売却しても売れないのではないかというご相談をいただくことは、多々あります。しかし、その物件や土地の条件によって最適な売却方法は異なりますので、場合によってはアパートをそのまま売却したほうが良い可能性も否定できません。古いアパートの売却方法としては、以下の方法が挙げられます。

• そのまま売却する
• 更地にした状態で売る
• 更地にしたうえで新しいアパートを建てる

どの方法を選ぶべきなのかは、その地域に密着した信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

広告などを出してしまうと広く知られることになってしまいますが、近隣の方や賃借人にも知られることなく売却することも可能です。たとえば、不動産会社が物件の調査を行っていたり何度も訪問したりしていると売却に気付かれてしまう可能性もありますので、ご要望に合わせた方法を検討し、ご提案します。

不動産売却はお金が入ってくるだけでなく、さまざまな費用がかかるということを忘れてはいけません。必要な費用は売却方法によって異なりますが、以下のような費用が必要になります。

• 売買契約書や領収書などに貼付する印紙代
• 抵当権の抹消をはじめとした登記にかかる手数料
• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 売却時に測量や解体などを行った場合の費用

また、所有している不動産を売却することで利益が出た場合、利益分に対して所得税と住民税が発生します。

基本的に、空き家を売却する場合に家具や家電製品などは含まず、家のみの売却となります。そのため、家具などは売主様が事前に自己負担で処分する必要があります。ただし、契約時に買主様と協議したうえで、そのまま引き渡しをすることも可能です。

住宅ローンの支払いがまだ残っている場合、金融機関が抵当権者となります。そのため、売却する前に抵当権を抹消する手続きを行わなければなりませんが、必要な手続きが完了すれば売却は可能です。抵当権抹消の手続きは、不動産会社が売主様と金融機関の間に入って行うこともできますので、まずは当社にご相談ください。

不動産売却を依頼している不動産会社と媒介契約を結んでいる場合は、途中で他社との契約に切り替えることはできません。まずは契約満了までその会社で売却活動を行ってもらい、それでも売れなかった場合は契約満了後に他の会社と契約を結ぶことになります。他社と契約中でもご相談は可能ですので、お気軽にご相談ください。

売却活動自体はできますが、老朽化が目立つ場合はどうしても売れにくくなってしまいます。また、法定耐用年数を超えている場合などは売却できる可能性は低くなるため、売却方法について事前に不動産会社に相談することをおすすめします。アパートは時間が経てば経つほど価値が下がりますので、早めの売却をご検討ください。