リビング椿（イエステーション松山城南店）が「収益物件の売却タイミング」についてご説明します。

目 次

収益物件の価格は、市場環境の変化によって大きく変動します。つまり、市場の動向を把握しておくことで収益物件の売却に適したタイミングを狙うことが可能なのです。

金利が低下することで、期待収益が少ない場合であっても収支が黒字となる状況になります。これにより、たとえ売却価格が高くても購入意欲のある投資家が増え、物件の需要が増すことで売却価格が上がる可能性が高まります。

株価の上昇に伴って、投資家の資本は増大します。この「資産効果」によって投資家の購買意欲が高まり、株式からの利益が不動産市場にも流れ込みます。その結果、不動産市場が活性化して売却価格を押し上げます。

収益物件の大部分は、ローン資金によって取引されています。そのため、実は金融機関の物件評価によって不動産の価格は大きく変わるのです。金融緩和策によって市場が活発になれば、売却価格の上昇も期待できます。

市場が活発になると、取引件数も増加する傾向にあります。事例比較はそのまま価格設定に影響するため、高額取引が増えることでさらに高額取引が増える可能性が高まります。市場の動きを見極め、タイミングを逃さないことが重要です。

上記で説明したとおり、市場の変化は売却価格に大きな影響を及ぼします。ただし、実は物件自体の要因も価格に大きな影響を与えるのです。売却を考えている物件の状況を把握し、適切な売却タイミングをつかみましょう。

不動産投資に限らず、投資の基本的な目標は収益を確定させることです。可能な限り物件を安価で購入し、高額で売却することで利益を出します。利益が確定したタイミングで売却するのは理想的です。

場合によっては所有している収益物件が赤字になってしまう可能性もあります。赤字になってしまった場合、マイナスが大きくなってしまう前に適切な「損切り」をする必要があります。まずは無駄な損失の拡大を防ぐ判断が大切です。

不動産の経年劣化に合わせて、外壁塗装や防水工事などの大規模修繕を行う必要が出てきます。大規模修繕では大きな出費が予想されるため、その前に売却することも検討の余地があります。

投資家にとって大きな魅力を感じるのは、賃料が市場価格より高い物件です。現在の賃料が相場よりも高額なのであれば、その物件も高値での売却が期待できます。まずは、所有している物件の収益性を把握しておきましょう。

5年以上所有している物件を売却する場合、長期譲渡として税率が低くなります。この税率が低くなったタイミングで売却することもおすすめです。

それまで住んでいた住人が退去したタイミングで、現状渡しで売却する方法もあります。リフォームなどを行ってキレイにしてから売却したいという意見もありますが、リフォームの内容が買主のニーズと合わない場合、コストが無駄になるリスクもあります。

ローンの返済が完了した場合、物件を売却することで収益がまるまる手元に残ることになります。物件を買い替えたい場合などは、そのまま資金として再利用できます。

築年数が進んでしまうと、新しい買主のローン条件が厳しくなり、物件価格も低下します。築年数が古くなりすぎないうちに売却することをおすすめします。

満室になっている物件は、投資家にとって魅力的です。満室になる物件であれば利回りを強気に計算でき、新たな入居者募集のコストもかからないため、売却価格も高額になる期待が持てます。